რატომ ეცემა უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები

რა პერსპექტივას აჩენს კრიზისი დეველოპერებისთვის

 საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს თანახმად, თბილისში საოფისე ფართების მთლიანი მიწოდება 2017 წლისთვის 18%-ით, ხოლო თანამედროვე სავაჭრო ფართების კი 2016 წლის ბოლომდე 50%-ით გაიზრდება. რაც ძირითადად რამდენიმე მსხვილი სავაჭრო ცენტრის მშენებლობის დასრულებით იქნება განპირობებული. ფასები თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე, 2016 წლის დასაწყისისთვის წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, ფართის ქირაობის ან/და დაგირავების მიზნით საშუალოდ 25-35%-ითაა შემცირებული (აშშ დოლარში გამოსახული). აღსანიშნავია, რომ ბოლო პერიოდის ფასების მნიშვნელოვანი კლება 2015 წლის სექტემბრიდან იწყება.

თუმცა, იგივეს ვერ ვიტყვით უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით, ამ შემთხვევაში ფასები ან უმნიშვნელოდ არის შემცირებული ან საახალწლო ფასდაკლებებით თუ შემოიფარგლება. პრობლემა არა იმდენად მიწოდების ზრდაში, არამედ მოთხოვნის შემცირებაში იმალება და ეს არცაა გასაკვირი, თუ გავითვალისწინებით იმ მომხმარებლების კონტინგენტს ვინც უძრავი ქონების შეძენით იყო დაინტერესებული.

კერძოდ, ერთი მხრივ უცხოეთში კაპიტალდაგროვილი და მეორე მხრივ ადგილობრივ ბაზარზე (უცხოური ვალუტით) იპოთეკური სესხის მომხმარებლები, უკვე ვეღარ ახერხებენ არსებული შემოსავლების პირობებში თავიანთი მოთხოვნილების დაკმაყოფილებას. ხოლო, პირთა ოდენობა, ვისაც გააჩნია უძრავი ქონების შესაძენად საჭირო სრული თანხა უმნიშვნელოა. შედეგად, ვიღებთ სურათს, როდესაც უძრავ ქონებაზე გადახდისუნარიანი მოთხოვნილება კლებულობს და გარდაუვალია ფასების კლება.

საცხოვრებელ ბინებზე ფასების კლება (ისევე როგორც დაგირავებასა და დაქირავებაზე) პირდაპირ კავშირშია საქართველოს ეროვნული ვალუტის გაუფასუსებასთან. რადგანაც ფასები, ძირითადად, აშშ დოლარშია განსაზღვრული, მომხმარებლები ვერ ახერხებენ ახალი გაცვლითი კურსის პირობებში თავიანთი ვალდებულებების შესრულებას. მაგალითისთვის, ბინისთვის რომლის ფასი ლარის გაუფასურებამდე 50 ათას აშშ დოლარს შეადგენდა, მომხმარებელი 87.5 ათას ლარს იხდიდა ($1=1.75 ლარი, კურსის პირობებში), დღეისთვის კი იგივე ბინის ფასი უკვე 125 ათას ლარს შეადგენს, რაც მთელი 37.5 ათასი ლარით მეტია წინა ფასზე. 100 ათასი დოლარიანი ბინის შემთხვევაში კი ფასმა ეროვნულ ვალუტაში დაახლოებით 80 ათასი ლარით მოიმატა, რაც, რა თქმა უნდა, ძალიან მძიმე ტვირთია მომხმარებლისთვის, იმ პირობებში, როდესაც შემოსავალი არა დოლარში, არამედ ნებისმიერ სხვა ვალუტაში გააჩნია (საქართველოშიც და საზღვარგარეთაც).

მიუხედავად რთული მდგომარეობისა, ჩემი აზრით 2008 წლის მსგავსი კრიზისი სამშენებლო სექტორში, რომელსაც თან ეკონომიკური ზრდის უარყოფითი ტენდენცია ახლდა, დღევანდელ მდგომარეობაში მოსალოდნელი არ არის. რა თქმა უნდა, ფასების შემცირების ტენდენცია გაგრძელდება, თუმცა, ეკონომიკის გაძლიერებასთან ერთად იგი კვლავ მოიკრეფს ძალებს.

აღსანიშნავია, რომ მშენებლობისა და უძრავი ქონების ბაზრით დაინტერესება პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების თვალსაზრისით 2015 წლის პირველ სამ კვარტალში 2014 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 31.4%-დან 17.3%-მდეა შემცირებული. რაც, ერთი მხრივ, საფინანსო სექტორში განხორციელებული ინვესტიციების გაზრდილი მაჩვენებლებით, ხოლო მეორე მხრივ კი თავად უძრავი სექტორისადმი შემცირებული ინტერესითაა გამოწვეული (ფასების კლების გამო).

სამშენებლო სექტორის გამართული ფუნქციონირება ქვეყანაში მიმდინარე ეკონომიკური აქტიურობის ერთ-ერთი ინდიკატორია. საქსტატის თანახმად, სამშენებლო სექტორში ჯამურად დასაქმებულთა რაოდენიბა 2015 წლის მესამე კვრატლისთვის 2014 წელთან შედარებით 68-დან 61 ათას ადამიანამდეა შემცირებული. იგივე მდგომარეობა მშენებლობის დარგში დაქირავებულთა ჭრილშიც, კერძოდ კლება 66-დან 60 ათას ადამიანამდე. აგრეთვე, მშენებლობის დარგის მიერ გამომუშავებული დამატებული ღირებულება ბოლო წლების 3 წლის განმავლობაში 1.66-დან 1.44 მილიარდ ლარამდეა შემცირებული, ამ სექტორის მომდევნო შეკუმშვა კი საზიანო იქნება სახელმწიფო ბიუჯეტის ჭრილში.

თუმცა, მეორე მხრივ აღსანიშნავია სექტორში დასაქმებულთა ხელფასების საშუალო დონის მნიშვნელოვანი მატება, კერძოდ 947 ლარიდან 2014 წელს, 1422 ლარამდე 2015 წლის მესამე კვარტლის მონაცემებით.

აღსანიშნავია, რომ ბოლო პერიოდის ლარის გაუფასურების პარალელურად ფასები უძრავ ქონებაზე უმნიშვნელოდ თუ კლებულობდა, მაშინ როდესაც მშენებლების უმრავლესობა ფაქტობრივად მთლიანად ადგილობრივი წარმოების შუალედურ საქონელს მოიხმარს (არმატურის შემთხვევაში ნახევარი-ნახევარზე) და არა საზღვარგარეთულს, სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მათთვის წარმოების ხარჯები ბოლო წელიწად-ნახევრის განმავლობაში 40%-ით არ გაძვირებულა. შესაბამისად, მშენებლებს გააჩნიათ იმისი რესურსი, რომ შეამცირონ ფასები და არ დაზარალდნენ, უფრო მეტიც, დაიწყონ ახალი ობიექტების დამუშავება, რადგანაც ფასების შემცირება მათ მისცემს შესაძლებლობას გაიჩინონ ახალი მომხმარებლები.

რაც შეეხება საბანკო სექტორს, საინტერესოა რომ კომერციული ბანკების მიერ ეროვნულ ეკონომიკაზე (რეზიდენტ იურიდიულ და ფიზიკურ პირებზე) ეროვნული და უცხოური ვალუტით გაცემულ სესხებში (01.01.2016), მშენებლობისა და უძრავი ქონების სექტორში ჯამურად (1.2 მლრდ ლარი) მთლიანი სესხების (15.2 მლრდ ლარი) მხოლოდ 7.7 % მოდის. შესაბამისად, კომერციულ ბანკებს მოცემული სექტორის შესუსტება მნიშვნელოვან ზიანს ვერ მიაყენებს, მითუმეტეს ამ მიმართულებით პოლიტიკის დროული გადათამაშების შემთხვევაში.

დაბოლოს, მიუხედავად იმისა, რომ უცხოურ ვალუტაში გამოსახული საოფისე და სავაჭრო ფართების დაქირავების/დაგირავების, ხოლო მეორე მხრივ ბინების შეძენის ფასი კლებულობს, ეროვნულ ვალუტაში გამოსახული იგივე მაჩვენებლები პირიქით, -ზრდის ტენდენციით ხასიათდება, რაც შესაძლოა კარგი საბაბი იყოს მსგავსი ოპერაციების ლარში განხორციელებისთვის. რაც, თავის მხრივ, ეროვნული ვალუტისადმი ნდობის აღდგენის და ქვეყანაში დოლარიზაციის კოეფიციენტის შემცირებას შეუწყობდა ხელს. რაც თავის მხრივ ქვეყნის გრძელვადიანი და სტაბილური ეკონომიკური განვითარების ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი კომპონენტია.

ვახტანგ ჭარაია, თსუ ანალიზისა და პროგნოზირების ცენტრის დირექტორი